Criterios de interpretación de Normativa

1.Módulos de estacionamiento en edificios

*El módulo de estacionamiento comprende una superficie de 12,50 m2 --5,00 m x 2,50 m-- con una tolerancia de 10 cm.- (Art. 3.11.1. c.3 del RE.)
Se admitirá que las columnas estructurales del edificio queden incluidas dentro de las medidas reglamentarias del módulo de estacionamiento, siempre que las mismas se ubiquen en los extremos de dichos módulos, sin entorpecer el ascenso y descenso de los vehículos, quedando a cargo del profesional garantizar la maniobrabilidad vehicular. El ancho del módulo medido a la altura de las columnas, no podrá ser inferior a 2,10 m.

2. Número de módulos de estacionamiento en edificios de oficinas

“Edificios de escritorios u oficinas de más de 250 m2 de superficie cubierta total: a razón de 1 (un) módulo de estacionamiento cada 4 (cuatro) habitaciones. (Art. 3.11.1. a.2 del RE)
A los fines del cálculo de la cantidad de módulos de estacionamiento para el caso de edificios de oficinas con planta libre, se considerará que corresponde un módulo de estacionamiento cada 40 m2, sin tomar en consideración para dicho cálculo la superficie de los espacios comunes y circulatorios.

3. Estacionamientos de locales comerciales

A los fines de los requisitos que deberán observar los estacionamientos de grandes locales comerciales, tales como supermercados o centros comerciales, se asimilan los mismos a lo regulado por el art. Art. 7.3.0 del Reglamento de Edificaciones, para Playas de Estacionamiento.

4. Cantidad de módulos de estacionamiento en Autoservicios

“Cuando supere los 300 m2 de superficie cubierta total deberá dejar un módulo de estacionamiento cada 50 m2 o fracción de la superficie excedente de tal límite”. (Obs.16 del ROU)
A los fines de su aplicación, se considerará la superficie excedente construida dentro del predio.

5.Escaleras contra incendios en viviendas colectivas

En aquellos edificios que presenten escaleras que cumplimenten con las condiciones de Caja de Escalera como vía de escape, según se detalla a continuación, se sumará la superficie de la misma en un solo piso (en forma análoga a los conductos, ascensores, etc.) a los efectos del cálculo del FOT exclusivamente.

La Caja de Escalera, para ser considerada como vía de escape ante una emergencia, deberá reunir los siguientes requisitos:
a) Ser construida en toda su extensión desde el último nivel superior accesible (azotea y/o terraza, etc.) hasta la Planta Baja, en material incombustible y contenida entre muros de resistencia al fuego. No presentará disminuciones en el ancho en todo su recorrido.
b) Será diseñada de manera tal que resulte aislada respecto del resto de los locales del edificio sea por medios mecánicos (trampa de humo) o por antecámara con doble puerta. Sus accesos en todos los niveles serán cerrados a través de puerta de doble contacto de una sola hoja, con barral antipánico, con un ancho mínimo de 0,90 m de luz libre de paso, con resistencia al fuego similar a la de los muros de la caja, sin invadir el ancho de circulación. Las puertas deberán ubicarse en forma consecutiva generando una cámara para trampa de humo y los abatimientos serán en el sentido de escape de las personas. El abatimiento de la segunda hoja no podrá invadir el rellano de la escalera.
c) Deberá estar señalizada e iluminada en forma permanente, libre de obstáculos.
d) No será permitida la compensación de escalones.
e) Se admitirán escaleras exteriores abiertas o tipo jaula como vías de escape, siempre que se cumplan las condiciones establecidas más arriba en cuanto a accesibilidad, dimensiones, sistemas cortafuegos. En el caso de que se presenten estas escaleras, se someterá a revisión de la Dirección cada caso en particular.

6. Aplicación del FIS

Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS, Art. 33 del ROU)
1. A los efectos de la aplicación del FIS, se considerará a una piscina como parte de la superficie absorbente del lote.
2. Para el caso de parcelas con mejoras existentes que necesiten compensar la falta o insuficiencia de superficie absorbente con dispositivos hidráulicos, a los efectos del
cálculo se podrán utilizar las tablas incorporadas a la Ordenanza Nº 11959.

7. Aplicación del FOT

1. “No se incluirá la superficie cubierta y/o semicubierta cuando esté destinada a módulos de estacionamientos incluyendo los accesos a los mismos y el área de maniobra”. (Factor de Ocupación Total, Art. 26 b. del ROU).
A los fines de su aplicación, se considerarán por sobre el número reglamentario exigido de módulos, una tolerancia en más, del 20%.
2. “No se incluirá la superficie cubierta y/o semicubierta de los locales destinados a instalaciones de gas, electricidad, agua corriente, desagües cloacales y pluviales, calefacción y refrigeración central, sala de máquinas de ascensores, montacargas y artefactos para la compactación o depósito transitorio de residuos”. (Factor de Ocupación Total, Art. 26 b. del ROU)
A los efectos de la aplicación del FOT, la superficie destinada a balcones y terrazas cubiertas, galerías y similares, se computará sólo el 50% y siempre que la profundidad sea superior a 1 m.

8. Retiros laterales en R7

(Ver retiros laterales según DMM 1867/11)
1. Para un lote en esquina ubicado en el Distrito R7, en el caso de que uno de sus lados sea menor de 20 metros y el otro mayor a 20 metros, se admitirá que el retiro se aplique solamente en uno de ellos.
2. En el Distrito R7 se admiten asadores en los retiros laterales.

9. Piscinas

1. Para resguardar inconvenientes de filtraciones y humedades a los predios linderos y para garantizar un perímetro libre de circulación, las piscinas o espejos de agua deberán ubicarse a 0,60 mts. como mínimo del eje medianero. Además en los planos municipales deberá constar la siguiente leyenda “El propietario se responsabilizará de cualquier filtración que se produzca al inmueble lindero“.
2. En el caso de natatorios para uso público se aplicará la Ord. 11736.

10. Ejecución de las veredas

1. En los planos de solicitud de Permiso de Obra (Plantas y Cortes) deberá incluirse la vereda, de modo de poder verificar toda la normativa vigente que la incluye:
Reglamento de Edificaciones en su art.6.1.3. (Ejecución de veredas) y 6.8.0 (Depósito transitorio de residuos), Ordenanza 11.610 de Cinta Verde y Ordenanza 10.381 de Arbolado Público.
2. Para el otorgamiento del Final de Obras se constatará la fidelidad de la vereda con los Planos del Permiso.
3. En los Distritos Residenciales en los que aún no se encuentre materializado el cordón público, tales como en el caso de Colastiné, se admitirá la no ejecución de la vereda, debiendo mantenerse mientras tanto un solado de terreno natural, nivelado y desmalezado.

11. Cinta Verde

1. En las veredas con cinta verde se aceptará la realización de un solado que, paralelo al cordón cuneta, genere un borde de hasta 40 cm de ancho, medida que incluye el cordón de la vereda.
2. Para el caso de inmuebles habilitados para un uso gastronómico, que así lo soliciten, se admitirá un solado desmontable en el lugar de la cinta verde, mientras dure dicha actividad.

12. Sistemas de Regulación de Excedentes Pluviales – Ordenanza 11959

1. Proyectos aprobados por Planificación Hídrica: Los proyectos presentados con superficies impermeables mayores a 200 m2 y casos especiales, son evaluados por la Subsecretaría de Planificación Hídrica.
Presentación: Se trata de un trámite previo al ingreso del Legajo de Obra. Se ingresa por nota a Subsecretaría de Planificación Hídrica: 3 copias, memoria descriptiva, cálculo y planos (planta, cortes, planta de techos y detalles del dispositivo a emplear).
Finalizado el trámite y aprobado el expte., la Subsecretaría envía un juego de copias de los planos a la Dirección de Edificaciones Privadas para que se incorporen al Legajo de Obra correspondiente.

2. Proyectos aprobados por Edificaciones Privadas: Los proyectos presentados con superficies impermeables menores a 200 m2, serán evaluados y aprobados por la Dirección de Edificaciones Privadas según la Ordenanza vigente.
Presentación: el proyecto del Sistema será presentado en la planimetría municipal dentro del Legajo Municipal. Se deberán incluir los cálculos y planos que permitan la interpretación del sistema (planta, cortes, planta de techos y detalles del dispositivo a emplear, ver la Ordenanza y los Instructivos donde está todo detallado).

3. Documentaciones: Para que una documentación sea considerada reglamentaria, se aplicará el mismo concepto utilizado en obras con permiso. Es decir, si se trata de una Documentación total o Documentación de superficies que incrementen en un 20% las superficies declaradas, en proyección horizontal, y no cuenta con dispositivo regulador de excedentes hídricos, la Documentación es antirreglamentaria y no podrá obtener Certificado Final de Obras en esas condiciones.

4. Reservorios soterrados: La bomba deberá estar a la altura de salida para lograr bombear el caudal retenido. El inicio del bombeo deberá realizarse cuando la lluvia deje de aportar agua al reservorio, o sea cuando la lluvia sea de menor intensidad. Para ello se colocará un dispositivo que cierre el circuito cuando no pase agua por la derivación.
Es recomendable, en todos los casos, que los sistemas funcionen por gravedad.

5. Más de una bajada pluvial: Si hay diferentes bajadas se realizarán los cálculos por separado en función de las superficies que recolecta cada una de las bajadas.
Se puede utilizar un dispositivo regulador por bajada y un reservorio por bajada.
También se puede concentrar el caudal de todas las bajadas en un solo reservorio. En este caso, se calcula cada regulador por separado y el reservorio se calcula como sistema convencional, teniendo en cuenta el total del volumen y utilizando la fórmula para obtener el diámetro de salida.

6. Superficie de patios: si las superficies de los patios son iguales o mayores al 50% de la superficies de techos, se sugiere el uso de un sistema diferenciado.
Se podría utilizar una serpentina de caños, una fuente, etc. Se aconseja realizar un sistema que desagote por gravedad.

7. Regulador: El regulador estándar soporta diferentes aportes de caudales, lo que cambia es el cálculo del diámetro de salida según tablas.

8. Caño de desborde: tiene salida libre y puede conectarse a través de una rejilla de patio a la salida pluvial.

9. Canaletas en muros medianeros: Las canaletas deberán dimensionarse según lo previsto en la reglamentación vigente. Es conveniente direccionar las canaletas hacia el reservorio, para retardar la salida del agua.

10. FIS: En los casos en que el factor de impermeabilización del suelo no pueda cumplimentarse según lo indicado en el Art. 2º de la Ordenanza, podrá utilizarse un sistema de compensación. Para realizar el cálculo de este tanque, se utilizará el Gráfico Nº 2 del DMM Nº 701, destinado al cálculo del volumen del reservorio para pendientes menores al 15%. Este volumen podría sumarse al cálculo del reservorio.

11. Zona de la Costa: Cuando la superficie impermeable no supere el 40% del lote, las aguas podrán desaguar libremente a la zona permeable de su lote, siempre que no afecten a los linderos, de acuerdo a lo indicado en el art. 2630 y subsiguientes del Código Civil.

13. Resolución Nº 25; GPU – Grandes Proyectos Urbanos

Se recuerda que el trámite de GPU es optativo, que se trata de la Visación Previa de un proyecto en base a los datos y documentos que incorpora el profesional, que los mismos deberán ser corroborados en la presentación formal del Legajo de Obra y que dicha presentación deberá cumplir con todo lo requerido por la reglamentación vigente, al margen del formato utilizado para la presentación (papel o digital).
Con el GPU, el profesional tiene la oportunidad de hacer revisar reglamentariamente un proyecto de gran calibre en forma gratuita, haciéndose cargo de que las medidas del terreno y demás datos son reales, ya que en esta instancia la Municipalidad los toma como válidos en carácter de declaración jurada.

14. Unificación de lotes

1. En el caso de la tramitación de un Permiso de Obra para construir sobre más de un lote, es necesario unificar los mismos. Como la unificación tiene sus propios plazos de tramitación, y a los fines de no demorar el inicio de las obras, se admitirá para solicitar el Permiso, la presentación de una Boleta de Línea / Reporte Catastral por cada lote, si se adjunta una Orden de Trabajo de profesional de la Agrimensura para realizar la unificación de los mismos.
Para solicitar el Final de Obra, la unificación debe estar cumplimentada.
2. En el caso particular de que el propietario desee conservar los lotes sin unificar (porque planea venderlos posteriormente en forma separada, por ejemplo), podrá hacerlo siempre que la reglamentación se aplique para cada lote intervenido en forma separada, con la única salvedad de permitir que no se materialicen los límites entre los lotes mediante tapiales o cercos.
3. En el caso de que se tramite una Documentación, y siempre que la condición reglamentaria no varíe si se considera un lote o todos, no sería necesario pedir la unificación. La Dirección evaluará los casos en forma particularizada

15. Parámetros urbanísticos en el caso de una Propiedad Horizontal

En los casos en que se tramite un Permiso en una Unidad de Vivienda que integra una Propiedad Horizontal, se tomará para el cálculo de FIS y para el Volumen de Reguladores Pluviales solamente la superficie de la Unidad en cuestión.

Por el contrario, los cálculos de FOS y FOT se aplicarán a la superficie total del lote.